Prospettive post-pandemiche per la Real Estate

Un settore di cui ho parlato raramente, ma che al pari degli altri già affrontati, rappresenta uno dei campi di predilezione dello Studio Legale Bruno è quello del Real Estate. Con questo termine inglese, ormai entrato a far parte, anche in italiano, del linguaggio comune si intende tutto ciò che concerne il mercato immobiliare, non soltanto dunque la compravendita di immobili, ma anche lo stato delle proprietà, gli investimenti nel settore, gli agenti di vendita, le costruzioni, gli appalti e così via. In poche parole, quando parliamo di tutto ciò che riguarda gli immobili, dall’impresa incaricata della costruzione fino alle tasse immobiliari, parliamo di Real Estate.

Come è facile immaginare durante il 2020 e in parte anche nel primo trimestre del 2021 tale comparto ha subito delle grosse perdite a causa della situazione di crisi globale scatenata dalla pandemia, che ha portato – tra le altre cose – a un lungo periodo di blocco dei cantieri oltre che a una stagnazione delle richieste di affitto e vendita di immobili (basti pensare a quanti uffici sono stati dismessi in favore di una dinamica di lavoro smart). Sebbene i dati raccolti nell’ultimo anno e mezzo non siano, dunque, dei migliori si è registrato un cambio di rotta a partire dalla seconda metà del 2021 che fa ben sperare per l’ultimo trimestre dell’anno e per il 2022.

La pandemia, infatti, si è anche rivelata un acceleratore di cambiamento e trasformazione per l’intero settore immobiliare, trasformazioni da cui è bene partire per immaginare il futuro del comparto: sostenibilità, digitalizzazione, implementazione tecnologica, flessibilità d’uso e rigenerazione saranno le parole d’ordine per gli edifici del futuro.

Da un lato gli investitori continueranno a portare avanti strategie difensive per ciò che concerne le risorse principali per gli uffici, la logistica, i data center e altre classi di attività alternative; dall’altro i comparti dell’ospitality e della vendita al dettaglio dovranno adeguarsi a un profondo cambiamento che li porterà a dover fare un balzo in avanti tecnologico per non restare indietro. Ci sarà, inoltre, per i leader del Corporate Real Estate l’opportunità di ripensare i modelli di business, dovendosi adattare a una realtà operativa diversa dal passato e molto più “ibrida” che dovrà contemplare concetti come connettività, collaborazione, cooperazione ed ecosistemi lavorativi “liquidi”, che potranno modificarsi e ibridarsi. Aver rimesso al centro la salute e il benessere, sarà determinante nel comparto immobiliare in generale e in quello aziendale in particolare poiché esse diventeranno nel medio termine una delle priorità di investimento per chi si occuperà in immobili aziendali dovendo concepire già in fase di progettazione e design una serie di servizi da offrire per la postazione di lavoro, con la possibilità tutt’altro che remota che questa innovazione possa plasmare diversamente le norme da rispettare per i posti di lavoro del futuro.

Certo, il breve termine sarà presumibilmente ancora caratterizzato da un clima di incertezza e cautela, ma, se si sarà in grado di far diventare l’attuale crisi un’opportunità di ripensamento e riprogrammazione dell’intero settore immobiliare, si potrà avere un avvio molto positivo nel 2022. L’immobiliare anzi deve fare da apripista per lo sviluppo economico generale, proprio grazie al suo impatto in termini di visione strategica e innovazione. Il cambiamento della domanda è ormai strutturale e non può essere ignorato: nuovi modi di abitare, nuovi modi di lavorare, nuovi usi immobiliari e nuovi modi di definire il valore degli edifici basati sulla capacità di garantire salute e benessere. Gli edifici sono ormai dei veri e propri ecosistemi che devono saper garantire inclusività e integrazione con la città e l’ambiente circostante.

Effettivamente, i cambiamenti richiesti al comparto sono davvero molti e sostanziali, ma al contrario di quanto si possa pensare, il periodo delicato che stiamo vivendo potrebbe rivelarsi tutt’altro che un ostacolo visto che il capitale disponibile per impegnarsi in riforme strutturali del settore è vicino ai massimi storici e che il mercato italiano rimane, rispetto agli altri paesi europei, uno dei più interessanti. È previsto inoltre che i principali tassi di interesse della Banca centrale europea rimarranno allo stesso livello attuale almeno fino alla fine del 2021, sostenendo di fatto il mercato.

A ciò va aggiunto anche lo strumento di sostegno varato dall’Unione, ossia il Next Generation EU, che in Italia vede la sua articolazione nazionale nel cosiddetto PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza). Grazie ai fondi stanziati per la ripresa ci si trova dunque davanti all’opportunità unica di mettere in atto una strategia di lungo periodo che da un lato riportati l’economia ai livelli pre-pandemici e dall’altro sia un valido strumento per risolvere problemi strutturali insiti nella società italiana, mettendo mano alla semplificazione dei rapporti con la pubblica amministrazione, investendo in infrastrutture, rigenerazione urbana, logistica e verde e attraendo così investimenti in grado di operare da moltiplicatore.

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All’interno del PNRR sono state poi individuate sei macro aree di intervento, chiamate anche “missioni”, che sono:

• Salute;
• Inclusione e coesione;
• Istruzione e ricerca;
• Infrastrutture per una mobilità sostenibile;
• Rivoluzione verde e transizione ecologica;
• Digitalizzazione, innovazione, competitività, cultura e turismo.

Per ciascuna di esse è individuabile un asse trasversale che interseca il settore immobiliare ma, alla base, deve esserci, come obiettivo generale l’efficientamento della PA, tramite il quale sarà possibile prevedere semplificazioni in materia edilizia, urbanistica (a partire dalla normativa ambientale) e di rigenerazione urbana (a partire dall’eliminazione di ostacoli burocratici per usufruire del super-bonus), tenendo sempre conto dei fattori ESG (Enviromental, Social and Governance) che, proprio nel Real Estate, sono sempre più i principali driver in grado di condizionare gli investimenti e di far attuare politiche e prassi d’impresa capaci di operare in favore della comunità in cui l’impresa stessa agisce (tramite il coinvolgimento degli interlocutori sociali, o stakeholders). Al di là di questo obiettivo generale, vediamo, però, quali sono i possibili interventi che interessano la Real Estate per ciascuna delle sei missioni.

Per quanto riguarda la salute, la pandemia ha evidenziato le carenze del sistema sanitario nazionale, soprattutto in termini regionali per ciò che concerne le infrastrutture. Si dovrà dunque potenziare le strutture esistenti, crearne di nuove e pensare a dei presidi che possano funzionare sul territorio per accogliere brevi degenze e ricoveri per interventi di piccola e media entità, così che le sedi ospedaliere maggiori possano essere impiegate in modo più efficiente. Per tutti i poli ospedalieri dovrà essere verificato il rispetto delle norme antisismiche affinché siano strutture sicure.

Per la missione inerente all’inclusione e alla coesione si cercherà di attrarre investimenti che punti al finanziamento di progetti di riqualificazione dei territori più vulnerabili socialmente affinché degrado urbano ed emarginazione sociale vengano smorzati, dando vita invece a periferie sostenibili ma con abitazioni a prezzi più bassi e accessibili. Un’idea su cui sembra si possa puntare nel futuro è la riconversione di precedenti residenze sanitarie in gruppi di appartamenti autonomi (così detti senior living) ma attrezzati con i servizi necessari, utili per gli over 65 ancora attivi e in buona salute mantenendo la privacy di un’abitazione privata ma con la presenza di aree comuni di socializzazione.

Per istruzione e ricerca (dall’asilo nido all’università fino al rapporto tra formazione e imprese) si dovrà procedere innanzitutto con il controllo e la messa in sicurezza degli edifici scolastici affinché le nuove classi di studenti possano usufruire di scuole innovative, efficienti e sicure. Anche nella fascia degli universitari c’è molto lavoro da fare per il comparto immobiliare, a partire dagli studentati, che dovrebbero vedere triplicati i loro posti (magari favorendo investimenti privati o accordi pubblico-privati) per consentire ai fuorisede maggiore accessibilità.

Quarto e quinto punto, molto connessi tra di loro, sono forse i due target del PNRR per i quali è più semplice immaginare l’interconnessione di interventi che impattino il settore immobiliare. Infrastrutture per una mobilità sostenibile e rivoluzione verde, infatti, sono delle missioni fortemente legate al tema infrastrutturale da una parte per la necessità di un miglioramento degli assi ferroviari (sia in termini di verifica dello stato che di integrazione delle tratte) e dall’altra per l’ammodernamento necessario del sistema logistico (investimenti per la rete stradale e lo sviluppo di un miglior sistema portuale). Tutto questo ovviamente da attuarsi tenendo saldo il criterio dell’efficientamento energetico e della rigenerazione del patrimonio immobiliare già esistente. Non si può scindere la costruzione di nuove infrastrutture dalla questione ambientale e dalla transizione ecologica.

In ultimo, anche la mission che coinvolge turismo e cultura dovrà intersecarsi con il settore immobiliare, facendo sempre perno sullo svecchiamento delle infrastrutture e la rigenerazione territoriale di borghi, strutture ricettive, parchi, poli culturali e così via, anche tramite processi di digitalizzazione, innovazione e competitività, indispensabili per rendere appetibili i progetti per gli investitori.

Sono molti, dunque, i fronti su cui la Real Estate potrà e dovrà operare nel prossimo futuro e soltanto cogliendo questo momento di crisi come un’occasione sarà possibile un ripensamento vincente della strategia del settore nel lungo periodo.

AVV. NICOLA BRUNO